GYO sektörü ve hisse analizleri

4 / 7

---

İŞ GYO

Yükselme Potansiyeli* 106% AL

Yeni projeler yolda

Olumlu Yönleri

Kanyon Alışveriş Merkezi ve İş Kuleler toplam varlıkların %37’sini oluşturuyor Kan yon Alışveriş Merkezi ve İş Kuleleri şirketin 1,1 milyar değerindeki gayrimenkul portföyünün %37’sini oluşturuyor. Bu iki varlık dışında İş GYO’nun portföyünde hipermarket binası ve alışveriş merkezinden oluşan dört adet perakende yatırımı, sekiz ofis binası ve bir otel var. İş GYO varlıklarının büyük kısmı merkezi lokasyonlarda dolayısıyla kiracı profili ve doluluk oranları yüksek.

Kira büyümesi…Tuzla Teknoloji ve Operasyon Merkezi (184,7 bin metrekare), Tuzla Karma (33 bin metrekare), Ege Perla Karma (ticari birimler) (25,6 bin metrekare), İstanbul Finans Merkezi (ofisler ve ticari birimler) (16,5 bin metrekare) ve Manzara Adalar (ofis ve ticari birimler) (55 bin metrekare) projelerinin tamamlanmasıyla, İş GYO’nun 2013’te 117 milyon TL(1,94 TL/USD) olan toplam kira gelirlerinin 2018 itibariyle 278 milyon TL (2,66TL/USD)’ye ulaşmasını bekliyoruz.

Kira artışları. Şirket kira artışlarında TL kiraları için enflasyon uygularken, döviz kira geliri için ya döviz enflasyonu ya da ortalama %3 artış oranı kullanmaktadır. Şirketin kira gelirlerinin %38’i dolar %5’i avro ve %47’si TL cinsinden.

Yeni konut projeleri yolda. Şirket son olarak Manzara Adalar Projesi’ni satışa çıkardı. Manzara Adalar yaklaşık 145 bin m2 satılabilir, 55 bin m2 kiralanabilir alan öngörüyor. Diğer taraftan Topkapı Projesi 280 bin m2 satılabilir alandan oluşuyor (Topkapı Projesi’nin %50’si İş GYO geri kalanı NEF’e ait). Son verilere göre satışta olan Ege Perla Projesi’nin %60’ının ön satışı tamamlandı.

Şirket her yıl öz kaynağının %5’ini nakit temettü olarak dağıtıyor. Benzer şekilde şirketin 2015 yılında 34 milyon TL temettü dağıtmasını bekliyoruz. Şirketin 2015 yılı temettü verimi %3,8’e denk geliyor.

İş GYO net aktif değerine göre %57 iskontolu işlem görüyor. Şirketin iskontosu sektör iskonto medyanı olan %51’in üstünde. 2015 yılsonu itibariyle şirketin net aktif değerinin 3,2 milyar TL’ye yükselerek, bugünkü piyasa değerine göre iskontosunun %72 seviyesine çıkmasını öngörüyoruz.

Olumsuz Yönleri

Gayrimenkul sektörünü kısıtlayan düzenlemelerin yasalaşması veya faizlerin artması İş GYO’nun proje satışlarını olumsuz etkileyebilir.

Döviz açık pozisyonu. Şirket Eylül 2014 itibariyle 52 milyon dolar ve 15 milyon avro açık pozisyonuna sahip. TL’nin %10 değer kaybetmesi halinde şirket 12 milyon TL kambiyo zararı yazacaktır.

Değerleme

Hisse için 12 aylık hedef değerimiz 2,70TL. Hissenin yükselme potansiyeli %106.

İŞ YATIRIM ARAŞTIRMA