GYO sektörü ve hisse analizleri

7 / 7

---

TORUNLAR GYO

Yükselme Potansiyeli* 63% AL

Halka arz hedeflerine ulaştı

Olumlu Yönleri

Halka arz hedeflerine ulaştı. Mall of İstanbul ve Torun Tower’ın faaliyete girmesiyle şirket halka arz hedeflerine büyük ölçüde ulaştı. Bu iki projenin tamamlanmasıyla şirketin kiralanabilir alanı 2013 yılsonundaki 220 bin metrekareden 2014 yılsonunda 448 bin metrekareye yükseldi. Mall of İstanbul Mayıs 2014’de açıldı ve Kasım itibariyle %87 doluluk oranıyla faaliyet göstermekte. MOI’nin 2014 yılında 31, 2015 yılında 82 milyon TL kira geliri yaratması bekleniyor. Diğer taraftan Denizbank’a kiralanan Torun Tower Kasım ayı itibariyle gelir yaratmaya başladı. Torun Tower’dan 2014 yılında 6, 2015 yılında 46 milyon TL kira geliri öngörülmekte. Söz konusu iki projenin 2014 yılsonu net aktif değerinde ciddi bir artış yaratması bekliyoruz.

Bazı AVM’lerde kur sabitlemesi devam ediyor. Torunlar GYO Zafer Plaza, Korupark ve Deepo için kur sabitlemesini Haziran 2014 itibariyle kaldırdı. Torium için kur sabitlemesi sürüyor. Torium için yeni kur sabiti 1 Ocak 2014 itibari ile 2.05 USD/TRY olarak belirlendi. Yeni açılan MOI için 2014 dolar/TL kuru 1,95 olarak sabitlenmişti. 2015’de MOI’daki kur sabitinin her çeyrek 2,05, 2.,0, 2,20 şeklinde arttırılması hedefleniyor. Eylül 2014 itibari ile kira gelirinin değişken kısmı (ciroya bağlı), sabit kira gelirinin sadece %5’ini oluşturuyor. Eylül 2014 itibariyle, Torunlar GYO’nun doluluk oranı %92 seviyesinde.

Ösatışlar...Son önsatış verilerine göre, Mall of İstanbul Projesi'nden 1081 konutun 1037’si, 180 ofisin 130’u ve 24 home-office’in ise 20’si satılarak 622 milyon TL önsatış geliri kaydedildi. Projedeki yabancı yatırımcı oranı ise %36 seviyelerinde. Şirket şu ana kadar projeden 484 milyon TL’lik teslimat gerçekleştirdi ve önümüzdeki dönemde teslimatlar tamamlanacak. Öte yandan Torun Center’ın ön satış geliri, Mapfre Sigorta ile Temmuz 2013’te imzalanan 67 milyon dolarlık anlaşma ile birlikte, 434 milyon TL’ye ulaştı. Torun Center’da yaşanan kaza nedeniyle inşaata 6 Eylül-14 Kasım’da inşaata ara verilmişti.

Gelecek Projeler ve Finansman. Torunlar GYO Kiptaş ve Paşabahçe projeleri için inşaat izinlerini yakın vadede almayı planlıyor. Şirket Kiptaş’ın Eyüp’teki 516 bin metrekarelik arazisinde karma bir proje inşa edecek. Kiptas İstanbul Büyükşehir Belediyesi’nin toplu konut kuruluşu. Anlaşmaya göre, Torunlar GYO %54 arazi payı karşılığında projenin inşaat masraflarını üstlenecek. Şirket, 2017’de bitmesi planlanan projeden 600 milyon TL brüt kar elde etmeyi hedefliyor. Güncel basın açıklamasına göre, 4000 dairelik Kiptaş Finanskent II Projesi için ön kayıtlar 1750’e ulaştı. Şirket Kiptaş Finanskent II Projesi’nin arazisine sahip olmadığı için, bu proje değerlememize dâhil değil. Projenin inşaatının başlamasıyla proje değerlememize dahil edeceğiz, bu şekilde hedef piyasa değerimiz 500 milyon TL kadar artış gösterecektir. Diğer taraftan Torunlar GYO Boğaz'daki 72 bin metrekarelik Paşabahçe arazisinde otel ve villalar içeren lüks bir proje geliştirmeyi planlıyor. Proje için şirket 310 milyon dolar kredi aldı (kredinin henüz 175 milyon doları çekilmedi).

Olumsuz Yönleri

Gayrimenkul sektörüne ilişkin kısıtlayıcı düzenlemeler sektörü olumsuz etkileyebilir. Son olarak Maliye Bakanı Şimşek gayrimenkul değer artış kazançlarını, gayrimenkulü elde tutma süresinden bağımsız olarak vergilendireceklerini söyledi. Yürürlükte olan düzenlemeye göre gayrimenkulün en az 5 yıl boyunca elde tutulması koşuluyla değer artışı vergilendirmiyordu. Halihazırda konut alımlarının %29’unun yatırım amaçlı olduğunu göz önünde bulundurursak, böyle bir düzenleme konut satışlarını olumsuz etkileyecektir.

Değerleme

12 aylık hedef fiyatımız 5,15TL. Hissenin yükselme potansiyeli %63.

İŞ YATIRIM ARAŞTIRMA